¿ Alquilar o comprar un inmueble?
EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA
El alquiler es una opción muy válida ya que no implica una inversión inicial importante, permite un traslado rápido de vivienda en el caso de cambios por ejemplo por temas de trabajo, es más sencillo para las familias jóvenes que no tienen el ahorro necesario para la compra de la vivienda como una primera opción, los impuestos son del propietario, etc. También es muy interesante el alquiler con opción a compra ya que parte de las rentas que hemos ido pagando quedan a cuenta del precio pactado, si finalmente decidimos comprarla.
Algunos conceptos sobre el alquiler de viviendas.
Para que todos hablemos el mismo lenguaje es bueno que sepamos los términos que se emplean en el alquiler.
Arrendador: es el propietario de la vivienda.
Arrendatario: es el que alquila la vivienda para vivir en ella. Es decir nosotros
Alquiler: pago del contrato de alquiler, también llamada renta.
Fianza: garantía equivalente a una mensualidad que la ley nos obliga a entregar en metálico para el posible pago de los desperfectos en la vivienda en su caso. Es importante no utilizar la fianza para el pago de la última renta de alquiler. La fianza está concebida para el pago de desperfectos.
La regulación del alquiler ha sufrido bastantes cambios en los últimos años en nuestro sistema legal. La ley que regula actualmente el alquiler es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Esta ley se aplica a todos los contratos de arrendamiento (alquiler) celebrados a partir del 1 de enero de 1995. Los contratos celebrados con anterioridad se encuentran regulados por diversas disposiciones legales modificados en parte por la ley actual, pero, en todo caso, no es motivo de esta guía adentrarnos en la casuística de los regímenes de alquileres antiguos. Nos vamos a referir al alquiler que estamos buscando y que, por tanto, haremos en el futuro. Atención. Es importante resaltar que la ley se refiere a la vivienda de alquiler como la edificación habitable que tiene como finalidad ser "la primera vivienda" del arrendatario, es decir la vivienda habitual. Por ello debemos dejar fuera de los conceptos que veremos después las viviendas que se habitan por razón del cargo o puesto (por ejemplo guardas, porteros, empleados, militares) ni las que la ley define como "viviendas suntuosas" que son aquellas que tienen más de 300 metros cuadrados o que la renta supera 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos, las partes, arrendador y arrendatario son libres de pactar los términos del alquiler de forma, plazo y condiciones completamente libres. También es importante decir que nos estamos refiriendo al alquiler de la vivienda habitual y no al alquiler de temporada o de vacaciones de una vivienda que se regula por la voluntad de las partes con la duración y cláusulas que estimen conveniente obligar por un lado y aceptar por el otro.
El contrato de alquiler
El contrato de alquiler debemos hacerlo por escrito, aunque no es obligatorio un modelo, siempre que se establezcan los apartados esenciales. No obstante, es importante prever situaciones no deseadas. Por eso vale la pena trabajar con profesionales que tengan experiencia en el arrendamiento de viviendas, puesto que con el tiempo surgirán dudas de quién debe pagar esto o lo otro o si debo pedir un aval, un seguro de impago de alquiler, que derechos tiene el inquilino de mi vivienda o el arrendador...etc, etc. En todo caso, en el contrato deben aparecer las identidades del arrendador (propietario) y del arrendatario (nosotros), una descripción del inmueble, la duración del alquiler, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren. Un Agente de la Propiedad Inmobiliaria puede asesorarnos en la formalización de este documento y como arrendatario es mejor tener el contrato bien redactado para que podamos reclamar nuestros derechos. Por supuesto que nada impide que un contrato de alquiler se haga en escritura pública ante notario y por tanto pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no se realiza en documento público no se puede inscribir, ya que al Registro sólo pueden acceder documentos que tengan lo que se llama "fe pública" como lo es un documento notarial.
La duración del contrato de alquiler
Este siempre ha sido uno de los temas conflictivos del alquiler, ya que las diferentes leyes han ido modificando los derechos de los plazos del alquiler por parte del arrendatario. En la ley actual, podemos pactar libremente el plazo con el propietario, es decir, un año, dos... pero nosotros tenemos el derecho a mantener el contrato hasta 5 años y el propietario no puede negarse a ello. Tenemos, lo que se llama el derecho de prórroga. Es evidente que si el plazo en el contrato es mayor que esos 5 años, ese sería el plazo válido. La única excepción en la que el propietario puede negarse al plazo de 5 años es si se ha escrito en el contrato que necesitará la vivienda para ocuparla personalmente antes de ese plazo de 5 años. Pasados esos 5 años el arrendador puede negarse a renovarnos el alquiler con el consiguiente preaviso de un mes. Si no se produce tal aviso tenemos derecho a un nuevo plazo de 3 años de alquiler, salvo que seamos nosotros los que no queramos renovarlo.
La fianza
La fianza es una garantía que establece la propia ley y que, como inquilinos, estamos obligados a entregar en metálico y que equivale a una mensualidad de renta. La fianza sirve como garantía del propietario por los posibles daños y desperfectos que pudiéramos causar a la vivienda cuando termine el alquiler, siempre que no sean derivados del uso habitual o corriente de la vivienda. Es decir, no vale que se quede con la fianza por que el parquet está muy gastado cuando eso es consecuencia del uso normal de la vivienda. El propietario debe devolvernos la fianza íntegramente cuando entreguemos la vivienda en perfecto estado. Si hubiera desperfectos no derivados del uso o desgaste normal de vivir podrá descontarnos los gastos de su reparación. La fianza no se puede dedicar al pago de la mensualidad y podremos reclamársela al propietario cuando finalice el alquiler.
La renta
La renta es la cantidad que pagamos al arrendador por el alquiler de la vivienda y que es libre, salvo el alquiler de viviendas protegidas que pueden tener un límite. Salvo pacto en contra establecido en el contrato, debemos pagar antes de los días 7 de cada mes y en el modo en que se establezca en el contrato (por transferencia a una cuenta, por domiciliación de recibo en el banco...). La ley dice que si no se establece en el contrato el modo de pago, debemos pagar en metálico y en el domicilio alquilado. Los más interesados en demostrar el pago de la renta somos nosotros, así que salvo que tengamos un justificante bancario, lo mejor es exigir un recibo al propietario que está obligado a dárnoslo. La actualización de la renta viene establecida por el IPC del mismo mes en que se celebró el contrato cada año. Es decir, si el alquiler lo firmamos en junio de 2009, por ejemplo, un año después, en junio de 2010, se incrementará al alquiler (o disminuirá si el IPC fuera negativo) multiplicando la renta por el IPC de junio de 2010. No obstante, como inquilinos estaremos obligados a pagar la nueva renta el mes siguiente después de que el arrendador nos comunique la actualización. Hoy en día, hay compañías de seguros que “aseguran” al propietario el cobro de la renta durante un determinado plazo por un precio. Es evidente que se trata de un seguro que cubre el riesgo al propietario y por tanto debería pagarlo él.
Los gastos cuando alquilamos
Este es otro de los temas más debatidos del alquiler... el pago de los gastos. Cuando alquilemos debemos saber que podemos pactar cualquier cosa con el propietario sobre los gastos que se incluyen en la renta, aquellos que corren de nuestra cuenta y cuáles a cuenta de él. Si no se expresa nada en el contrato, el propietario pagara los "gastos corrientes" del edificio tales como comunidad de propietarios, basuras, impuestos, piscinas, vigilancia...) y serán de nuestra cuenta los gastos por los servicios individuales que utilizamos como gas, agua, teléfono, luz... Otro aspecto esencial en los gastos son las reparaciones que se pueden producir en la vivienda mientras la habitamos. Debemos distinguir las obras de conservación de la vivienda y las obras de mejora. Respecto de las obras de conservación, serán de nuestra cuenta únicamente las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. Tendrá que pagar el propietario todos los gastos para conservar la vivienda en “condiciones de habitabilidad” dice la ley, salvo que el deterioro sea culpa nuestra o que se haya producido un deterioro importante no culpable al propietario (incendio, inundación...etc.). Si los daños necesitan de una reparación urgente para evitar daños mayores o irreparables, podemos encargarlas por nuestra cuenta y pedirle que nos las abone después, pero siempre debemos comunicárselo al propietario (en este sentido te aconsejamos que guardes una comunicación fehaciente). Si la vivienda deja de ser habitable esto produce la extinción del alquiler. En todo caso, las reparaciones que son de cuenta del propietario no le permiten subirnos la renta. Respecto de las obras de mejora, son siempre de cuenta del propietario y se refieren a obras que “afectan a la higiene, salubridad y comodidad de la vivienda”, dice la ley. Como en el caso de obras de conservación, si éstas no pueden esperar a que concluya el alquiler, debemos tolerarlas y tendremos derecho a reducir la renta en la proporción correspondiente si duran más de 20 días naturales. En todo caso el propietario debe avisarnos con 3 meses de antelación comunicándonos el objeto de las obras, duración y coste previsible y nosotros tendremos un mes de plazo para rescindir el alquiler. La realización de obras de mejora implica que el propietario puede subir la renta (un máximo de un 20%) cuando finalice el actual contrato que, como ya hemos dicho, será como mínimo de 5 años. Por último, en el tema de las obras, decir que por nuestra cuenta no podemos hacer ninguna obra que afecte a la configuración de la vivienda, salvo que se trate de adaptaciones para adecuar la vivienda a la condición de minusválido si es nuestro caso o el de algún miembro de nuestra familia. El propietario puede exigirnos que repongamos la vivienda (o paguemos los gastos) a su estado original antes de estas obras cuando finalice el contrato.
Venta de la vivienda alquilada
El propietario de nuestra vivienda puede querer venderla mientras estamos arrendados. Salvo algunas excepciones tenemos derechos de comprarla de forma "preferente" ya que somos inquilinos. Como decíamos, salvo los casos en que se vendan todos los inmuebles de un edificio de forma conjunta a un solo comprador bien porque nuestro propietario es a su vez propietario del resto de viviendas de ese inmueble o bien porque todos los propietarios se han puesto de acuerdo para vender todas las viviendas (y locales si los hay) a un solo comprador, nosotros como inquilinos tenemos derechos de compra preferente. Este derecho se concreta en lo siguiente: el propietario tiene obligación de comunicarnos que tiene intención de vender la vivienda, el precio por el que la vende y si hay otras condiciones de esa venta. Nosotros tenemos 30 días para comprarla por ese precio, eso se llama derecho de “tanteo”. Si le decimos que no ejercemos ese derecho o no decimos nada el propietario puede venderla libremente a ese precio. Si el propietario no nos comunica previamente su intención de vender la vivienda o lo hace por precio inferior al que nos comunicó o incumple alguno de los requisitos que nos había puesto, podremos "impugnar" esa venta, es decir anularla y comprar la vivienda en las mismas condiciones (las que aparecen en el registro, que son las válidas) que el comprador. A este derecho se le llama "retracto" y tenemos 30 días desde que conocemos la existencia de esa venta. Si finalmente el propietario vende la vivienda porque no ejercemos nuestros derechos de "tanteo" y "retracto" o porque lo consentimos, el nuevo propietario tiene los mismos derechos y obligaciones que nuestro anterior arrendador, con el plazo restante...etc. es como si se sustituyera una persona por otra.
Finalización del alquiler
El propietario puede dar el alquiler por finalizado si: - se termina el plazo de 5 años y no quiere prorrogarlo. - no pagamos la renta. - subarrendamos o cedemos (el uso) a otros sin consentimiento. - realizamos actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. - la vivienda deja de ser habitable por alguna causa que no sea culpa del arrendador como por ejemplo un terremoto, incendio...etc. Por nuestra parte podemos dar por finalizado el contrato cuando: - se termina el plazo del alquiler y no queremos prorrogarlo. - el propietario no realiza las obras necesarias de conservación. - el propietario nos perturba en la utilización de la vivienda Es importante resaltar que no hemos indicado el fallecimiento como causa de finalización del alquiler, porque aunque ese hecho se produzca el alquiler sigue vigente en las mismas condiciones, como veremos en el siguiente apartado.
Subrogación del alquiler
Se llama subrogación a la situación en la que una persona “se pone en lugar de otra”. En el alquiler la subrogación es posible tanto en el propietario (al vender la vivienda) como en el inquilino por fallecimiento, divorcio, separación o nulidad matrimonial. En todo caso, debemos comunicar al propietario la nueva situación y la intención de subrogación en un plazo de 3 meses en caso de fallecimiento y en caso de divorcio, separación o nulidad, 2 meses desde la sentencia. Las personas que se pueden subrogar en la posición del arrendador son para los casos de fallecimiento: El cónyuge o pareja de hecho que conviviera con él 2 años antes. Los hijos, descendientes, hermanos, ascendientes y parientes minusválidos (hasta el 3 grado colateral) que convivieran con él también 2 años. El orden varía en función del parentesco, edad y de la existencia de minusvalías. Si no hay ninguna de estas personas que además quiera subrogarse el alquiler se extinguirá. En el caso de separación, divorcio o nulidad el cónyuge no titular del contrato puede continuar en el uso de la vivienda si la sentencia le asigna la vivienda habitual
LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA
La señal
En términos legales la entrega de dinero como reserva se denomina “arras”. Las arras, pueden tener 2 formas, cada una de ellas con consecuencias muy diferentes. Estemos atentos a este tema: Arras "a secas" o también denominadas "arras penitenciales" es una cantidad de dinero que se entrega donde ambas partes tú por tu lado y el vendedor por otro, pueden retractarse de realizar la venta. Tú perdiendo el dinero entregado, y el vendedor devolviéndote el doble de lo que le entregaste. En realidad se asimila a una promesa de venta. Es conveniente que se indique claramente en la señal de que tipo de arras se trata. Las "arras confirmatorias" es una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final por el que el vendedor y tú estáis confirmando la intención, el uno de vender y el otro de comprar. Al formar parte del precio final las dos partes podéis exigir el cumplimiento del contrato. Si el vendedor no quiere finalmente vender podrás exigirle la venta en el precio establecido en las arras. Y al revés, si finalmente no quisieras seguir, el vendedor podrá exigirte la realización de la compra en el precio acordado. Se trata pues, de un verdadero contrato de compraventa desde el instante de la firma de las arras confirmatorias. Comprueba bien qué tipo de arras son las que estás firmando en la reserva.
El contrato privado de compraventa
Si firmamos un contrato privado de compraventa éste será absolutamente válido y obliga a las partes (es decir entre tú y el vendedor) en todos sus términos, pero no puede perjudicar a terceros mientras no se inscriba en el Registro de la Propiedad. Como al Registro, según vimos, sólo pueden entrar documentos públicos o judiciales, es por lo que necesitaremos hacer una escritura notarial de compraventa para su inscripción. Pero repetimos, un contrato privado es absolutamente legal y válido entre quienes lo firman. Recuerda: Un contrato privado de compraventa es válido, pero siempre recomendamos que “eleves a público” ese contrato, es decir que lo firmes en un notario (en cuyo caso ya podemos hablar de una escritura por que está validado por un fedatario público como lo es un notario). Si necesitamos una hipoteca para la compra, la entidad financiera se encargará de que la compraventa sea en escritura para así poder hipotecar la vivienda, ya que para la existencia de la propia hipoteca es requisito su inscripción como “carga” de la vivienda inscrita. Si el contrato privado lo realizamos con una promotora ésta tendrá unos modelos de contratos ya establecidos de antemano y cuyas cláusulas de condiciones y renuncias están ya predeterminadas y son difíciles de negociar y a las que sólo cabe adherirse, por eso se llaman contratos de adhesión. En este sentido, el Real Decreto 515/89 establece que el contrato esté redactado con claridad y sencillez y que responda a los principios de buena fe y equilibrio entre las obligaciones de las partes. Cabe destacar que están expresamente prohibidas las cláusulas que: - permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio o incrementos por conceptos adicionales no aceptados por el comprador. - eliminen datos del precio aplazado, o de saldos pendientes en su caso, así como su forma de pago y condiciones de aplazamiento. - repercutan en el comprador pagos por condiciones que no le son imputables (como por ejemplo gastos de preparación para la titulación del inmueble como tal que son de cuenta del vendedor). - permitan la resolución del contrato de forma discrecional a alguna de las partes. En todo caso, vamos a indicar a modo formativo, los aspectos que deben aparecer siempre en un contrato de compraventa de vivienda: - identificación de las partes, con nombres completos, edad, domicilio, NIF o CIF y en el caso de que sea una sociedad la que firme los datos de los poderes de la persona que firma en su nombre. - reconocimiento de la capacidad legal para firmar ese contrato en nombre de quien lo firma. - identificación completa de la vivienda (incluyendo planos y memoria de calidades) y la superficie de la misma. - datos de la escritura de propiedad, datos registrales de la finca de la que deriva (recordemos el tema del tracto registral que hemos comentado en el capítulo correspondiente). - datos de las cargas actuales que pesan sobre la vivienda si las hubiere. - precio y condiciones de pago desglosando los impuestos correspondientes de cada partida - posibilidad de desligarse del contrato, y sus condiciones. - identificar el momento de entrega de llaves. - el precio total al contado y la forma de pago. Si hay cantidades aplazadas especificar el precio total con intereses (que no es obligatorio el que haya interés por el precio aplazado), especificando las cantidades aplazadas, los plazos y el reparto de gastos en cada pago. - los gastos del contrato por cuenta de quién son y los impuestos que derivan de la compraventa. - declaración de sometimiento a los tribunales de la localidad donde radica la vivienda. - firma de todas las partes contratantes. Si estamos comprando en una promoción, a los apartados anteriores debemos añadir éstos que también deben aparecer: - identificación del aval bancario o de la compañía de seguros que garantiza la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. - identificación de la cuenta corriente del banco para el ingreso de las cantidades a cuenta que sólo puede servir al pago de la construcción. - las penalizaciones por incumplimiento. - la fecha de entrega prevista y las cantidades establecidas que el promotor debe pagar por el retraso. - el plano de la vivienda y la memoria de calidades.
La Escritura de compraventa
Es la transformación de un contrato privado de compraventa en un documento público mediante la firma de una escritura ante notario. En algunos casos, ya comentamos que no se hace (no que no se pueda hacer) el contrato privado de compraventa y directamente se realiza la escritura. Esto suele suceder en las compraventas de segunda mano entre particulares. En las compras de promoción, como el plazo de entrega de llaves es más largo, recomendamos que se firme contrato privado. La escritura contiene los mismos elementos que el contrato privado que hemos visto en el apartado anterior, salvo que en este caso, la intervención del notario lo convierte en documento público necesario para su inscripción en el Registro de la propiedad. La escritura se puede firmar con todos los pagos al vendedor realizados o cuando todavía quedan cantidades pendientes. En el primer caso, el vendedor debe dar carta de pago determinando que se da por pagado de todas las cantidades y en el segundo, se estará a lo que quede reflejado en la escritura. En todo caso, cuando el pago se haya completado, el vendedor (sea promotora o particular) deberá otorgar ante notario también la correspondiente carta de pago para su inscripción en el Registro confirmando que todo está pagado. A la escritura necesitaremos llevar la certificación de la comunidad de propietarios que confirma que la vivienda está al día de las cuotas de comunidad y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de los 2 últimos años para comprobar que se encuentra al corriente de pago. El notario tiene obligación de comprobar antes de la firma y por cualquier medio (hoy en día por vía telemática) mediante confirmación del Registro que la titularidad de las personas que venden es la que está reflejada en el Registro para que se continúe el "tracto registral". Es evidente que todas y cada una estas actuaciones e intervenciones conlleva unos gastos.
El Registro de la propiedad
Ya ha sido comentado en varios apartados, que la inscripción en el Registro es necesaria para que la compra a nuestro nombre tenga efectos frente a terceros, por decirlo de una forma vulgar, frente a todo el mundo. El Registro de la Propiedad como archivo oficial nos identificará como propietarios por el "tracto registral" frente a todos los demás, siempre que seamos compradores de buena fe
Links de interés
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